⎯⎯ COMO Comprar Casa em Portugal com a Living Local
Um processo claro.
Uma equipa ao seu lado,
do início ao fim.
Uma conversa privada, discreta e sem pressão para tomar a melhor decisão
... sem qualquer compromisso
⎯ Antes de Começar
O que nos distingue começa antes da primeira visita.
O vendedor tem um agente. O promotor tem um departamento comercial inteiro. O comprador, habitualmente, não tem ninguém.
O serviço de Buyers Agency da Living Local existe para corrigir esse desequilíbrio. Quando trabalha connosco, tem ao seu lado uma equipa independente — sem vinculação a nenhuma lista de imóveis, sem incentivo para fechar a venda errada, sem conflitos de interesse.
⎯ Como Comprar Casa em Portugal: O Processo
Esta página descreve o que acontece na prática quando trabalha com a Living Local — da primeira conversa à escritura. Não é uma promessa de serviço; é uma descrição do que realmente se passa em cada fase.
O processo tem oito fases do nosso lado. Em paralelo, há o processo legal e financeiro da própria compra em Portugal — que explicamos mais abaixo, porque é importante perceber os dois em conjunto.
Descubra como comprar casa em Portugal, passo a passo.
O processo de Procura & Aquisição — visão geral
Deslize para ver
Conversa
inicial
20–30 min
Pesquisa
activa
Semanas a meses
Visitas
& avaliação
Em curso
Proposta
aceite
Dia 0
Due diligence
& avaliação banco
1–3 semanas
CPCV
& sinal
Dia 14–30
Banco &
documentação
30–60 dias
Escritura
& chaves
Dia 60–90
O processo — visão geral
Deslize para ver
Como Comprar Casa em Portugal - TODAS AS FASES DO PROCESSO
Da primeira conversa à escritura.
O que fazemos em cada etapa, e o que pode esperar da Living Local ao longo do caminho.
· Momento-chave
Antes de Começar
01
Preparação e
conversa inicial com a Living Local
Esta é a fase que mais pessoas saltam — e que mais lhes custa depois. Antes de visitar um único imóvel há um conjunto de coisas a tratar: NIF português, conta bancária local, planeamento financeiro realista (preço de compra mais os custos de transacção), aprovação de crédito de princípio se precisar de financiamento, e a decisão sobre representação.
É também aqui que começamos a trabalhar juntos. A primeira conversa com a Living Local dura normalmente 20 a 30 minutos. Queremos perceber o que procura, em que zona, com que orçamento e em que prazo. As suas motivações e os seus desejos. Se os critérios não forem realistas, falamos sobre isso antes de começar.
O nosso papel: damos-lhe uma leitura honesta do mercado, indicamos advogados, mediadores de crédito e especialistas de câmbio em quem confiamos, sem receber comissões de referência. Se fizer sentido avançar, assinamos o acordo de representação e começamos de imediato. Esta conversa é gratuita e sem compromisso.
Tempo variável — semanas a meses
02
Uma procura
muito activa.
A procura em Portugal não se resume ao que está online. Uma parte significativa do mercado — especialmente nas faixas de preço mais elevadas — circula entre agentes muito antes de aparecer em qualquer portal. Frequentemente nem chegam ao publico geral. E quem chega primeiro tem sempre vantagem.
Monitorizamos portais, contactamos agentes de forma activa e acedemos a oportunidades que chegam pela nossa rede antes de serem listadas publicamente. Cada propriedade que partilhamos vem acompanhada da nossa análise: contexto de mercado, estimativa de valor justo, o que nos agrada e o que nos preocupa.
Comunicamos regularmente, mesmo quando não há novidades relevantes. Nunca está a pesquisar sozinho.
Procura e Visitas - Tempo Indeterminado
03
Visitas:
Da marcação à visita.
Tratamos de todos os contactos e marcações — agências, proprietários, promotores. Acompanhamo-lo nas visitas e, quando não pode estar presente por estar no estrangeiro ou por agenda, fazemos a visita por si.
Numa visita estamos a ver o que o anúncio não mostra e o agente do vendedor não diz: o estado real da construção, se há sinais de humidade, renovações necessárias e quanto custariam, os pontos fortes e negativos da casa que sejam menos óbvios, etc.
· Momento-chave
Não vinculativo até ao CPCV
04
Negociação e
proposta.
Quando decide avançar com um imóvel, aconselhamo-lo sobre o preço de mercado actual, estratégias de oferta e valores, e apresentamos a proposta em seu nome. Em Portugal a proposta é habitualmente por escrito mas não é juridicamente vinculativa. Durante a negociação o vendedor pode aceitar, recusar ou contra-propor.
A sua posição (orçamento, motivações, urgência) não é partilhada com o agente do vendedor, a não ser que seja parte da estratégia negocial. Numa negociação, informação é poder, e a sua mantém-se confidencial durante todo o processo.
A nossa experiência de negociação combinada com o nosso conhecimento do mercado local tem um peso muito grande em garantir o sucesso de cada transação imobiliária para os nossos clientes.
Após proposta aceite · 1 a 2 semanas
05
Verificação prévia de documentos
e avaliação bancária.
Quando a proposta é aceite, há duas coisas a acontecer em paralelo antes de assinar o CPCV. O nosso advogado inicia a verificação da documentação do imóvel — registo predial, certidão de teor, licenças de utilização, conformidade urbanística, dívidas associadas. Se houver financiamento, o banco inicia a avaliação do imóvel, que demora tipicamente uma a duas semanas.
A maioria dos problemas sérios deve ser detectada aqui, antes de qualquer compromisso financeiro.
O nosso papel: coordenamos com o advogado, acompanhamos o processo de avaliação bancária e mantemo-lo informado. Se surgir algo preocupante na documentação ou na inspecção, é nesta fase que se renegocia ou se sai.
· Momento-chave
Primeiro compromisso vinculativo
06
CPCV
e sinal.
O Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) é o primeiro documento juridicamente vinculativo. Formaliza as condições acordadas, como o preço de compra, o prazo e as condições suspensivas. A formalização deste contracto é acompanhada do pagamento de um sinal, habitualmente 10% do preço de compra.
As consequências são simétricas: se o comprador desistir sem justificação, perde o sinal. Se o vendedor desistir, devolve o dobro. O CPCV só deve ser assinado com a verificação prévia essencial feita e o financiamento confirmado, ou com condições suspensivas que o protejam.
O nosso papel: trabalhamos em conjunto com o advogado na negociação dos termos do CPCV: prazos, condições suspensivas, penalidades. Também verificamos que o que foi acordado está correctamente reflectido antes de assinar.
Trabalhamos para os os seus interesses sejam protegidos.
Entre CPCV e escritura · 30–90 dias
07
Banco e
documentação.
Com o CPCV assinado, o banco finaliza a aprovação e prepara a documentação do empréstimo. O advogado conclui qualquer verificação pendente e coordena os detalhes com o notário. Esta é também a fase em que se tratam transferências de capital internacionais, se relevante.
O nosso papel: Coordenamos com todas as partes para manter o processo a avançar e para que não seja surpreendido por atrasos ou documentação em falta no dia da escritura.
· Momento-chave
A ultima Fase
08
Escritura
e o que vem a seguir.
A escritura realiza-se num notário — comprador, vendedor e, se houver financiamento, representante do banco. Nesse momento pagam-se o IMT, o imposto de selo e o saldo do preço. As chaves são suas.
O registo de propriedade em seu nome é efectuado nas semanas seguintes pelo advogado.
E a Living Local continua disponível — apresentamos quem precisa de conhecer para mudanças ou obras, respondemos ao que surgir, e a grande maioria dos nossos clientes voltam quando chega a hora de comprar novamente.
Da proposta aceite à escritura: habitualmente 60 a 90 dias com financiamento. Em compras em dinheiro com boa documentação, pode ser significativamente mais rápido.
"A compra de um imóvel é, para a maioria das pessoas, uma decisão financeira significativa. Não deveria ser tomada sem um profissional genuinamente do seu lado."
Robyn Lake · Fundadora · Living Local · Procura & Aquisições
— Sem Letra Pequena
Tudo o que precisa,
incluído no serviço.
Sem surpresas. Aqui está exactamente o que está incluído quando trabalha com a Living Local.
◈
Representação Exclusiva
Trabalhamos apenas para si, sem imóveis para vender, sem comissões escondidas, sem conflitos.
◈
Acesso Off-Market
Propriedades em venda privada partilhadas apenas com compradores da nossa rede qualificada.
◈
Pesquisa e Análise
Identificação, triagem e análise de valor de todas as propriedades relevantes no mercado.
◈
Gestão de Visitas
Contactos, marcações, acompanhamento e visitas por delegação quando necessário.
◈
Negociação Profissional
Apresentação de proposta, negociação de preço e condições do CPCV em seu favor.
◈
Apoio Jurídico
Coordenação com advogados de confiança incluída. Honorários jurídicos incluídos no serviço.
◈
Due Diligence
Verificação de documentação legal, registos e conformidade do imóvel antes de qualquer compromisso.
◈
Coordenação da Escritura
Gestão de todo o processo final, incluindo presença no notário no dia da escritura.
◈
Um CPCV à Sua Medida
Negociamos os termos do contrato promessa em seu favor: prazos, condições e penalidades pensados para proteger o comprador, não apenas o vendedor ou formalizar o acordo.
◈
Apoio Pós-Compra
Após a escritura, mantemos contacto e apoiamos na transição, desde reparações a contactos locais contratos utilitários.
Porque valorizamos muito a transparência, queremos deixar uma pequena nota em relação aos nossos honorários. A nossa comissão é paga pelo vendedor — não pelo comprador. Em casos excepcionais em que não seja possível receber a comissão do vendedor, aplicamos uma taxa de 2% ao comprador, acordada previamente por escrito.
⎯ Perguntas Frequentes
Dúvidas sobre
o processo.
Quanto tempo demora o processo?
Depende da pesquisa. Alguns clientes encontram o imóvel certo em dias; outros levam meses até aparecer a propriedade certa. Da proposta aceite à escritura, conte com 60 a 90 dias — ou mesmo 15 a 30 em aquisições em dinheiro.
Não sou residente em Portugal. Posso comprar casa?
Sim. Alguns impostos serão mais altos e os bancos apenas emprestam tipicamente um LTV de 70%. No entanto precisa de ter um NIF português e uma conta bancária em Portugal.
O que acontece na primeira conversa?
É uma chamada de 20 a 30 minutos. Percebemos o que procura, em que prazo e com que orçamento — e damos-lhe uma leitura honesta do mercado actual. Se fizer sentido avançar, explicamos os passos seguintes. Não há compromisso.
⎯ Custos de Transacção
O que vai pagar
para além do preço.
Estes custos são independentes do preço de compra e devem ser orçamentados separadamente. Como referência, conte com 6–8% do valor de compra para imóveis residenciais acima de €500k.
Calculado sobre o preço ou valor patrimonial, o que for maior
0-10%
Imposto de Selo
Sobre o valor de compra
0.8%
Honorários de Advogado / Solicitador
Due diligence, CPCV, acompanhamento da escritura. Grátis com a Living Local
1–1.5%
Notário e Registo
Escritura e registo de propriedade
€700-€1.500
Imposto de Selo sobre o empréstimo
Se houver financiamento bancário
0.6%
Honorários do serviço de Buyers Agency da Living Local
O nosso serviço é pago pelo agente vendedor em 99% dos casos.
Gratuito
Valores indicativos. O IMT varia consoante o valor, o tipo de imóvel (habitação própria permanente, secundária ou investimento) e a localização. Valores actualizados em 2025 — recomendamos verificação com o seu advogado.
— Próximo Passo —
Uma conversa.
Sem pressão. Sem compromisso.
Uma chamada privada de 20 minutos para perceber se somos o parceiro certo para si. Discreta, directa e completamente gratuita.
As cinco fases
Da primeira conversa à escritura.
O que fazemos em cada etapa, e o que pode esperar da Living Local ao longo do caminho.
A Conversa Inicial
01
Percebemos o que procura
e o que é realista.
Tudo começa com uma conversa sem compromisso — por chamada, videoconferência ou pessoalmente em Cascais.
Não é uma reunião de vendas. É uma conversa honesta sobre o que procura, o que é realista no mercado actual, e se somos o parceiro certo para si. Se não formos, diremos isso claramente.
Alguns clientes chegam com uma ideia muito precisa. Outros chegam com uma direcção geral. Ambos os perfis funcionam bem connosco.
Esta conversa é gratuita e sem qualquer compromisso.
A Procura
02
Monitorização activa
de todo o mercado.
Configuramos a pesquisa com base nos critérios definidos e monitorizamos o mercado de forma contínua — portais, agências, redes privadas e oportunidades que circulam antes de ser publicamente listadas. Quando algo corresponde, partilhamos de imediato.
Cada imóvel que enviamos vem com contexto: o que achamos do preço face ao mercado, o que nos agrada, o que nos preocupa. O objectivo é que tome decisões com informação, não que reaja a fotografias.
Comunicamos regularmente — mesmo quando não há novidades relevantes. Sabe sempre o que está a acontecer no mercado na sua zona.
A duração desta fase é imprevisível. Alguns clientes encontram o imóvel certo em semanas; outros esperam meses. O que garantimos é que estamos activos durante todo esse tempo.
AS VISITAS
03
O seu tempo é valioso.
Tratamos de tudo.
Tratamos de todos os contactos e marcações: com agências, proprietários e promotores. Não precisa de lidar com chamadas não atendidas ou agentes que não respondem.
Acompanhamo-lo às visitas e, quando não pode estar presente, seja por estar no estrangeiro ou por agenda,, fazemos a visita por si. Nesse caso enviamos um relatório detalhado, vídeo (sempre que possível) e a nossa avaliação honesta.
Numa visita, estamos a observar o que o anúncio ou o agente não mostram: orientação solar, estado real da construção, ruído, vizinhança, o que precisaria de obra e quanto custaria. Esse filtro acontece antes de lhe pedir que viaje ou que perca tempo com algo que não serve.
Análise e verificação do imóvel
04
A diligência
nunca é demais.
Antes de assinar seja o que for, verificamos tudo o que for possível: documentação do imóvel, caderneta predial, registo na Conservatória, licenças, dívidas, conformidade urbanística, etc. Os nossos advogados fazem uma revisão completa para que possamos negociar o imóvel em segurança.
Em caso de hipoteca é também nesta fase que se faz o pedido de avaliação ao banco
Assine a escritura. Receba as chaves.
Da proposta aceite à escritura: habitualmente 60 a 90 dias. Em compras a pronto pagamento, pode ser feito em 15 a 30 dias.
A Negociação
05
Proposta, CPCV
e condições que servem para si.
Quando decide avançar, aconselhamo-lo sobre o preço a oferecer e a estratégia, e apresentamos a proposta em seu nome. A sua posição, orçamento e motivações não são partilhados com o agente do vendedor.
Conhecemos as margens habituais, os padrões do mercado e, muitas vezes, as motivações do vendedor. Essa informação vale tanto como a negociação em si.
Se a proposta for aceite, entra-se na negociação do CPCV (Contrato Promessa de Compra e Venda). Este é o primeiro documento juridicamente vinculativo: define preço, prazo, condições suspensivas e o sinal a pagar (habitualmente 10%). Trabalhamos com os advogados para garantir que os termos o protegem.
O que é o CPCV? O Contrato Promessa de Compra e Venda é um documento juridicamente vinculativo assinado por ambas as partes, com pagamento de sinal (normalmente 10–20% do valor). Se o vendedor desistir, devolve o dobro. Se o comprador desistir, perde o sinal. A Living Local assegura que os seus direitos e contingências estão adequadamente protegidos neste documento.
O FECHO
06
Da diligência à escritura.
Sem surpresas.
Antes de assinar seja o que for, verificamos tudo: documentação do imóvel, caderneta predial, registo na Conservatória, licenças, dívidas, conformidade urbanística. Os nossos advogados de confiança fazem uma revisão completa.
A escritura é agendada de acordo com os termos do CPCV e a sua disponibilidade. Estamos sempre presentes, e.g. no notário, com a documentação em ordem, prontos para lidar com qualquer imprevisto de última hora.
Assine a escritura. Receba as chaves.
Da proposta aceite à escritura: habitualmente 60 a 90 dias. Em compras a pronto pagamento, pode ser feito em 15 a 30 dias.
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