Todos os custos para comprar casa em Portugal (Guia 2025/2026)

Atualizado: 29-10-2025 · Europe/Lisbon · Living Local Buyer’s Agency

Comprar casa em Portugal exige mais do que negociar o preço. IMT, Imposto do Selo, escritura, registos, honorários legais, inspeção, crédito, seguros e câmbio — tudo soma. Este guia explica todos os custos, com exemplos práticos e percentagens realistas, para que o seu orçamento “all-in” seja claro antes do CPCV.

• 1) Custos antes do CPCV
• 2) Custos na escritura (únicos)
• 3) Custos se houver crédito
• 4) Pagamentos e moeda
• 5) Custos anuais do imóvel
• 6) Exemplos completos de orçamento
• 7) Erros comuns (e como evitá-los)
• 8) Checklist rápido (1 minuto)
• FAQ

1) Custos antes do CPCV

NIF e Representação Fiscal

Sem NIF não há compra. Se não for residente fiscal em Portugal, precisa de representante fiscal. Custo típico: ~€200 por adulto (por vezes incluído em pacotes de visto). O NIF de menores costuma ser gratuito/local.

Buyer’s Agent (representação do comprador)

Trabalhar com um buyer’s agent independente reduz assimetrias de informação e risco jurídico. A remuneração é acordada previamente; no mercado português, é comum haver partilha de comissão com o lado vendedor. Benefícios: diligência técnica, CPCV sem surpresas, negociação calma e previsível. Ver testemunhos.

Sinal e CPCV

Depois de aceite a proposta, é habitual assinar CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda) com 10% de sinal. O CPCV deve prever condição de financiamento, condição de avaliação e prazos bancários. Saiba mais: CPCV em Portugal.

2) Custos na escritura (pagos uma vez)

• IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões): imposto progressivo (residencial urbano) com escalões distintos para Habitação Própria Permanente (HPP) e segunda habitação/investimento. Regra prática: 0% a ~7,5% do preço/valor tributável. Jovens até 35 anos podem ter benefícios específicos conforme a lei vigente.
• Imposto do Selo (aquisição): 0,8% sobre o maior entre o preço e o VPT.
• Escritura e Registos: via balcão público (p. ex. Casa Pronta) tipicamente ~€375–€700 para compra (e hipoteca em simultâneo). Escritura privada pode atingir ~€3.000 dependendo do cartório e complexidade.
• Honorários legais: 0,5–1,5% + IVA (23%) ou pacote fixo €1.000–€2.000; inclui due diligence, CPCV, minutas e acompanhamento até à escritura.
• Inspeção técnica (opcional mas recomendada): €400–€1.000 (mais em moradias grandes). Vê patologias, águas, eletricidade, estrutura e “surpresas” de obra.
• Traduções, procurações, apostilhas: variáveis por documento/página.
• Transferências e câmbio: custos bancários e variação cambial se trouxer capitais fora da zona euro.

Guia prático de documentos: Registo Predial & Caderneta · Due diligence técnica · Checklist da escritura.

3) Custos se houver crédito (hipoteca)

Imposto do Selo sobre o empréstimo

• Prazo ≥ 5 anos: 0,6% do montante do empréstimo
• 1–5 anos: 0,5%
• < 1 ano: 0,04% por mês

Comissões e avaliação: abertura ~€200–€300; avaliação €200–€300.

Registo de hipoteca: tipicamente ~€225 (varia).

Seguros obrigatórios: multirriscos e, quase sempre, vida (prémio depende de idade/saúde).

Dica: alinhe prazos bancários e cláusulas no CPCV. Mais em Financiamento para estrangeiros.

4) Pagamentos e moeda

IMT, Selo, escritura/registos e avaliações pagam-se a pronto (EUR). Não são financiados pelo banco. Se o capital estiver noutra moeda, transfira com antecedência e considere fixar o câmbio. Pequenas flutuações cambiais podem ser muito relevantes quando se fala em 500k ou 5M.

5) Custos anuais do imóvel

• IMI: 0,3–0,45% do VPT (taxa definida pelo município).
• AIMI: adicional ao IMI para património tributável acima de certos limiares (p. ex. €600.000 individual / €1,2M casal).
• Condomínio: varia com serviços/fundo de reserva; atenção a obras extraordinárias.
• Serviços: eletricidade, gás, água, internet; novas ativações podem ter custos iniciais.

6) Exemplos completos de orçamento (indicativos)

Exemplo A — HPP €300.000 (sem crédito)

• IMT (HPP, escalões progressivos): ≈ €depende de escalão aplicável
• Imposto do Selo (0,8%): €2.400
• Escritura + Registos: €500
• Honorários legais (1% + IVA): ~€3.690
• Inspeção (opcional): €600
• Ordem de grandeza “all-in”: preço + ~6–8%

Exemplo B — Segunda habitação €750.000 (70% LTV)

• IMT (segunda habitação): ~6% (estimativa indicativa; verificar tabela anual) → ~€45.000
• Imposto do Selo (0,8%): €6.000
• Imposto do Selo do empréstimo (0,6% sobre €525.000): €3.150
• Comissões + Avaliação: ~€900
• Registo de hipoteca: ~€225
• Escritura + Registos: €700
• Honorários legais (1% + IVA): ~€9.225
• Total de custos (ordem de grandeza): ~7–9% do preço

Exemplo C — Aquisição €1.200.000 (sem crédito)

• IMT (segunda habitação): ~7–7,5% (tope aproxima-se dos escalões máximos) → ~€84.000–€90.000
• Imposto do Selo (0,8%): €9.600
• Escritura + Registos: €700–€1.500
• Honorários legais (0,8% + IVA): ~€11.808
• Inspeção (moradia): ~€900–€1.200
• Ordem de grandeza “all-in”: preço + ~8–10%

Nota: os exemplos são ilustrativos; use as tabelas oficiais de IMT, verifique o VPT e peça simulação “All-in” (48h).

7) Erros comuns (e como evitá-los)

• Aplicar tabela IMT errada (HPP vs. segunda habitação).
• Confundir Imposto do Selo da aquisição (0,8%) com o do empréstimo (0,6% ≥5 anos).
• Contar com o banco para pagar impostos e custos — não são financiados.
• Subestimar variação cambial (se os fundos não estiverem em EUR).
• Dispensar inspeção técnica em imóveis antigos/reabilitados.
• Assinar CPCV sem condição de financiamento/avaliação e sem prazos bancários realistas.

8) Checklist rápido (1 minuto)

• NIF e (se necessário) representante fiscal.
• Tabela IMT correta + 0,8% Selo (aquisição).
• Escritura/registos + advogado + inspeção.
• Se houver crédito: 0,6% Selo do empréstimo ≥5 anos + comissões + avaliação + seguros.
• Liquidez em EUR para impostos e taxas.
• IMI, condomínio e obras (após compra).

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Próximos passos

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Comprar casa em Portugal implica mais do que o preço acordado. Entre impostos, taxas e custos legais, o total pode aumentar cerca de 8 a 10 %. A boa notícia é que o sistema é transparente e, quando bem compreendido, bastante justo — especialmente comparado com outros países europeus.

1. IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões

O IMT é o imposto mais significativo numa compra. Calcula-se em escalões progressivos, consoante o valor do imóvel, a finalidade (habitação própria ou secundária) e a tipologia (urbano ou rústico). As taxas variam entre 0 % e 7,5 %.

Exemplo: num apartamento de €600 000 comprado como segunda habitação, o IMT rondará os €36 000. O imposto é pago antes da escritura, pois o notário não pode formalizar o negócio sem esse comprovativo. É um custo único, mas inevitável.

2. Imposto de Selo

Aplica-se a todas as transações imobiliárias a uma taxa de 0,8 % sobre o preço. É pago juntamente com o IMT. Caso exista crédito, há ainda 0,6 % adicionais sobre o valor do empréstimo. Regra simples: cada compra e cada financiamento em Portugal geram Imposto de Selo.

3. Taxas de Escritura e Registo

Após o pagamento dos impostos, é necessário formalizar a propriedade em nome do comprador. As taxas de escritura e registo na Conservatória custam normalmente entre €1 000 e €1 500. O advogado trata de todo o processo. São valores pequenos comparados com o IMT, mas fundamentais para garantir a titularidade legal.

4. Honorários Legais e Profissionais

Os honorários de advogado situam-se geralmente entre 1 % e 1,5 % do preço, ou cerca de €2 000–€4 000 em imóveis de gama média. Um buyer’s agent pode ter um valor fixo ou variável consoante o serviço. Estes profissionais evitam erros dispendiosos — verificam documentos, tratam do NIF e preparam o CPCV. São, na prática, o seguro da tranquilidade.

5. IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis

Depois da compra, o proprietário passa a pagar IMI anualmente. A taxa é definida por cada município e varia entre 0,3 % e 0,45 % do valor patrimonial tributário (geralmente inferior ao valor de mercado). O pagamento é feito em uma a três prestações, na primavera. Em Cascais, a taxa ronda 0,34 %. Numa casa de €900 000, o IMI anual é cerca de €2 700.

6. Custos Associados ao Crédito

Se recorrer a financiamento, inclua no orçamento:

• Avaliação bancária: €250–€600
• Comissão de abertura: 0,5–1 % do valor do empréstimo
• Imposto de Selo sobre o crédito: 0,6 %
• Seguro de vida e multirriscos: obrigatórios

Estes custos influenciam também o CPCV, pois o banco precisa de tempo para concluir a avaliação e libertar os fundos antes da escritura.

7. Custos de Propriedade

Além do IMI, há despesas de condomínio, manutenção e serviços. Em prédios com gestão profissional, a quota mensal ronda os €100–€300, dependendo da dimensão e das comodidades.

8. Exemplo Prático

Imagine a compra de uma moradia em Cascais por €750 000, com 70 % de financiamento bancário. O cenário realista seria:

• IMT ≈ €45 000
• Imposto de Selo ≈ €6 000
• Custos legais e registo ≈ €3 000
• Despesas bancárias ≈ €5 000
• Total: cerca de €59 000 (≈ 8 % do preço)

O primeiro IMI anual acrescenta cerca de €2 500. Saber tudo isto à partida ajuda a negociar com serenidade e sem surpresas.

Key Takeaway

Comprar casa em Portugal é simples quando se conhecem os custos reais — a clareza é o primeiro passo para comprar com confiança.

Fale com a nossa equipa de Buyer’s Agency para receber uma estimativa personalizada antes de avançar com a compra.